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房贷银行加息,会影响已有还供的房贷利息吗?更改LPR之后呢?

作者:网络-企师爷来源:网络-企师爷

商业银行的加息不同于央行加息

商业银行单方面的加息,我们通常称之为上浮利率,而这上浮是以央行基准利率为基础的——如今房贷利率是以LPR为锚的浮动利率,称之为加基点。

商业银行上浮利率的原因可能有很多,但主要原因是市场资金短缺,而银行间又存在竞争关系,特别是实行利率双轨制以后,没有具体的上浮下浮限制,所以房贷利率有些银行上浮的特别厉害,比如一手房上浮30%,二手房上浮50%等。

自2015年央行连续五次降息以后,央行贷款基准利率的五年以上期限的利率为4.9%。如果上浮30%,那则是4.9%*130%=6.37%。

然而这种上浮利率仅是商业银行单方面的加息,并不是央行基准利率的加息,那么也就是说4.9%不变,在供的房贷不受影响。如果以前房贷是打折,那么如今依然打折,比如9.5折,那则现在的房贷利率4.9%*95%=4.655%。

因此,只有央行进行加息才会影响已经在还供的房贷利息,商业银行对其他贷款者加息并不会影响已在还供的房贷利息——当然,即便央行调整基准利率,今年调整也要明年1月份才实行,并不是即调即涨。

更改成LPR之后呢?

同样不会,不管是以央行基准利率为锚的房贷利率,还是以LPR为锚的房贷利率,其本质都是浮动利率。只有锚发生更改,才会在以后(存在调整周期)发生更改。

比如2019年10月8日实施LPR挂钩房贷,房贷利率便从“央行贷款基准利率*(1+上浮比例)”变成“LPR+基点”。商业银行可决定房贷利率的因素从“上浮比例”变成“基点”,加100个基点就是加1%。

例如2019年12月的LPR为4.85%,而你的贷款利率为5.3%,那么就是在LPR的基础上加45个基点(5.3%-4.85%=0.45%)。其中45个基点永远保持不变,未来的还供利率随调整周期的LPR变化而变化——调整周期最短12个月。

而若某人在同一家银行于2020年5月份贷款,贷款利率为5.5%,很明显商业银行对该贷款人进行了加息,高于前者去年12月份的5.3%,但它并不会影响到已在还供的贷款者,仍然为5.3%。

因此,不管房贷利率是以央行贷款基准利率为锚的浮动利率,还是房贷利率以LPR为锚的浮动利率,在调整周期内都不会改变已在还供的贷款利率——周期外随对应的锚波动而波动。

存量房贷更换成LPR和更换成固定利率存在差异

自2020年3月份到8月份,在2019年10月8日之前申请的房贷或已在还供的房贷,都可申请更换成LPR和固定利率。

假设房贷利率为5.3%的更换成固定利率,那么以后的还供利率都为5.3%,永远保持不变,不随央行贷款基准利率和LPR变化而变化——自然也不随商业银行对其他贷款者利率的变化而变化。

若选择LPR,那么未来的房贷利率可分解为:LPR+(5.3%-4.85%)。未来的贷款利率随LPR变化在调整周期变化,比如5月份更换为LPR,且选择最短调整周期12个月,那么明年5月份开始的一年里房贷利率就是LPR+(5.3%-4.85%)=4.65%+(5.3%-4.85%)=5.1%,不再是5.3%了。

当然,该利率也不随商业银行对其他贷款者利率的变化而变化,它只随LPR变化而变化。

因此,未来LPR利率是下行的,选择LPR更有利;未来LPR利率是上行的,选择固定利率更有利——居于货币从来不是稀缺资源,利率总趋势是震荡下行的,可以比较我国历年利率水平,也可以参照发达国家与发展中国家的利率水平。


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